Um ihre Unternehmensplanung kontinuierlich zu optimieren, arbeitet die alstria office REIT-AG bereits seit mehreren Jahren mit bdg an verschiedenen Business Intelligence (BI) und Enterprise Performance Management (EPM) Projekten. Ziel dieser Zusammenarbeit ist die schrittweise Implementierung einer vollständig integrierten Unternehmensplanung, die Finanz-, HR- und Operations-Planung umfasst. Ein wichtiger Baustein auf diesem Weg war die Entwicklung eines Immobilienbewertungstools, das die marktgerechte Bewertung von Immobilien auf Basis der Discounted Cash Flow (DCF)-Methode ermöglicht. Die Einführung dieser Lösung sollte nicht nur die Abhängigkeit von externen Dienstleistern reduzieren, sondern alstria insgesamt eine effizientere, schnellere und kostengünstigere Bewertung der Immobilienbestände ermöglichen.
Heute profitiert alstria von standardisierten, prüfungssicheren Bewertungsprozessen, deutlich reduzierten externen Kosten und einer höheren Transparenz sowie Entscheidungsqualität im gesamten Immobilienportfolio.
Über 100 Unternehmen vertrauen bdg
Das Immobilienbewertungstool wurde als Folge- bzw. Teilprojekt innerhalb der BI-/EPM-Roadmap von alstria entwickelt. Im Mittelpunkt stand die Implementierung eines standardisierten Bewertungsansatzes für das gesamte Immobilienportfolio. Die Lösung sollte:
Das Valuation Tool der alstria office REIT AG verwendet die Discounted Cashflow (DCF) Methode zur Bewertung von Immobilien. Es dient zur internen Erstellung von Fair-Value-Bewertungen im Rahmen des IFRS-Abschlusses sowie für das Reporting an Aktionäre. Die Bewertung stützt sich auf eine umfassende Datenbasis, die aus Navision (dem ERP-System von alstria), Pareos (Asset-Management-Tool) sowie Excel-Dateien bezogen wird. Diese Daten umfassen Flächen-, Mietvertrags- und Objektinformationen sowie historische Marktwerte und Prognosen.
Datengrundlage und Berechnungen
Die Grundlage der Bewertung bilden Ist-Werte, Planannahmen und Indexierungsinformationen. Diese Daten werden in nächtlich ablaufenden Prozessen in Upload-Cubes geladen und manuell oder automatisch in die Bewertungsmodelle integriert. Die Bewertungsannahmen (Assumptions) umfassen unter anderem Verlängerungsoptionen, Mietpreisprognosen, CAPEX (Investitionskosten), Verwaltungskosten und Diskontsätze. Diese Parameter können je nach Immobilienobjekt angepasst werden und beeinflussen den Cashflow sowie den Exit- und den Marktwert.
Berechnungen der Discounted-Cashflow-Methode (DCF)
Die DCF-Methode dient zur Berechnung des Immobilienwertes, indem zukünftige Cashflows aus Mietverträgen sowie der Exit-Wert (Verkaufspreis) diskontiert werden.
Die wesentlichen Schritte sind:
Vorgehensweise mit der DCF-Methode
Das Projekt wurde in enger Zusammenarbeit zwischen bdg und alstria umgesetzt. Die Vorteile einer langjährigen Partnerschaft zahlten sich hierbei aus: Ein eingespieltes Projektteam auf beiden Seiten ermöglichte eine effiziente
Umsetzung und schnelle Iterationen.
Zu Beginn des Projekts wurden die Anforderungen an das Bewertungstool detailliert definiert. Dies umfasste
z.B. die Identifikation der spezifischen Bewertungsmethoden sowie die enge Abstimmung mit den Finanz- und Controlling-Teams von alstria.
Im nächsten Schritt folgte die Entwicklung der Lösung. Neben der Automatisierung der Dateneingabe und
Berechnungen wurde auch sichergestellt, dass das Tool nahtlos mit den bestehenden Unternehmensplanungsprozessen verbunden ist.
Das Tool wurde auf Wunsch von alstria durch einen namhaften Wirtschaftsprüfer geprüft, um die Konformität mit gängigen Bewertungsmethoden sicherzustellen.
Nach der initialen Implementierung wurde das Bewertungstool kontinuierlich weiterentwickelt, um es an sich ändernde Marktbedingungen und Unternehmensanforderungen anzupassen. Diese iterative Vorgehensweise ermöglichte eine schrittweise Optimierung der Bewertungsmodelle und eine stetige Verbesserung der Lösung.
Besonders hervorzuheben ist die enge Zusammenarbeit mit den Fachbereichen von alstria. Das Controlling-Team spielte eine zentrale Rolle in der Konzeption des Bewertungstools, während die iterative Entwicklung es ermöglichte, neue Erkenntnisse direkt in die Lösung einfließen zu lassen.
Mit der erfolgreichen Umsetzung dieses Projekts hat alstria einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung einer vollständig integrierten Unternehmensplanung gemacht, die dem Unternehmen einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil verschaffen kann. Die enge Zusammenarbeit mit bdg, die iterative Entwicklung und die Prüfung unterstreichen den hohen Qualitätsanspruch, mit dem alstria sein Portfolio strategisch optimiert.
Die Partnerschaft zwischen alstria und bdg setzt damit einen neuen Standard für digitale Finanzplanung und Immobilienbewertung – eine Blaupause für andere Unternehmen in der Real-Estate-Branche.
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